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La valuación representa certeza en nuestro sector y es la base de transacciones exitosas y benéficas para ti y tus clientes. Conoce aquí lo que necesitas saber del tema.

La vivienda no es solo uno de los bienes más preciados y uno de los principales objetivos de vida para muchas personas, sino que también es una posesión cuyo valor define aspectos decisivos para la industria inmobiliaria. Por ejemplo, si el valor de un inmueble no está debidamente sustentado y documentado, no podrían obtenerse créditos hipotecarios y tampoco se podrían crear recursos a partir de estos para construir y financiar más desarrollos.

En el mundo de los bienes raíces es vital conocer todo cuanto sea posible acerca de la valuación inmobiliaria. ¿Tú conoces todas sus implicaciones?, ¿sabes a detalle por qué es tan importante? Un avalúo representa la base de transacciones inmobiliarias exitosas y benéficas tanto para el cliente, como para la industria. Por ello, a lo largo de las siguientes líneas revisaremos el papel que juega un avalúo en el medio inmobiliario.

 

Importancia del avalúo inmobiliario

Es fácil obviar que el documento que respalda el valor de una vivienda es el punto de partida del proceso productivo de construir, vender y revender inmuebles, dando paso también a actividades complementarias como la bursatilización de hipotecas y créditos que finalmente otorgan dinamismo y sustentabilidad al mercado inmobiliario.

Un avalúo no se trata únicamente de un requisito más para completar expedientes al solicitar un crédito, sino que existe una genuina necesidad de que este documento sea elaborado bajo la normativa y las regulaciones de las instituciones correspondientes y bajo el ejercicio de un valuador capacitado y certificado de acuerdo con el tipo de avalúo de que se trate.

La valuación representa certeza en nuestro sector, es el instrumento que sustenta la compleja cadena de valor y es pilar fundamental para la toma de decisiones.

 

La opinión de valor del agente inmobiliario

Si bien el avalúo inmobiliario es un documento que al ser elaborado por un profesional debidamente certificado tiene validez legal, también existe la posibilidad de solicitar la determinación del valor comercial de una casa o departamento en venta o renta, es decir, una opinión de valor sobre el inmueble que puede ser emitida por un asesor inmobiliario.

Los agentes inmobiliarios tienen la facultad de emitir esta opinión de valor que, a pesar de que no sustituye un avalúo, puede ser una guía muy útil para los propietarios inexpertos que frecuentemente establecen el precio de su vivienda basados en el valor sentimental o totalmente subjetivo que algún conocido estableció para su inmueble sin considerar las tendencias del mercado, las características específicas de la casa, la calidad de los materiales utilizados en la construcción, sus acabados o el precio promedio de la zona donde se encuentra la propiedad, entre otros aspectos.

¿Qué aspectos debe tomar en cuenta un agente inmobiliario para realizar una adecuada opinión de valor? Repasémoslos:

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Localización de propiedades similares 

El primer aspecto que deberá ser considerado es la zona geográfica, a partir de esta se realiza un estudio de mercado, es decir, se realiza la búsqueda de inmuebles similares a la propiedad del cliente en cuanto a los años de antigüedad, metros de construcción, así como al estatus de vida que ofrece, servicios disponibles, avenidas cercanas, colegios, centros comerciales, etcétera. La búsqueda debe hacerse tanto en la misma colonia como en otras afines, de esa manera, no estarás limitando tu muestra a una única zona.

Para obtener estos datos se debe realizar una exhaustiva investigación en los portales inmobiliarios más destacados y confiables del medio. Toda la información que puedas encontrar en periódicos online, páginas de asociaciones inmobiliarias y fuentes rigurosas del sector te será de gran ayuda. A partir de esos datos podrás determinar, en promedio, cuál sería el valor aproximado que tendrá el metro cuadrado del inmueble y, finalmente, estimar su valor comercial.

En Neximo sugerimos a nuestros aliados asesores inmobiliarios que, al hacer búsquedas en portales, utilicen la opción de imprimir el folleto de las propiedades que encuentren en situación similar a la de sus clientes. Ese testigo que incluye fotografía y precio será una gran herramienta para que, como agente, le demuestres al propietario que no has puesto un precio bajo a su casa. Solo tendrás que presentarle los folletos con las propiedades similares a la suya para hacerlo consciente de que tienen un precio inferior al que él pide por su casa o departamento.

Lo mismo aplica en el caso de los compradores, cuando estos te argumenten que la casa de su interés es muy cara y que quieren hacer una oferta por menos precio, deberás mostrarles los folletos que revelen que propiedades como la que tiene oportunidad de comprar no es demasiado costosa, sino que tal vez representa una excelente oportunidad en el mercado.

 

Méritos o deméritos de valor de un inmueble

El hecho de que un propietario establezca por sí mismo el valor del inmueble siempre implicará juicios enteramente subjetivos, pues cada persona considera qué aspectos específicos de su hogar lo hacen más valioso, por ejemplo, si cuenta con un bonito jardín o si las puertas de su habitación son importadas de Europa.

Es ahí cuando la labor del agente entra nuevamente en juego: si la casa tiene esas características, como asesor puedes considerarlos como méritos y agregar dos puntos al valor promedio obtenido del estudio de mercado. Para ello, deberás obtener el 2% de ese valor promedio y sumarlo al valor de la propiedad.

No obstante, tú y tu cliente también deberán ser objetivos e identificar cuáles son las reparaciones que necesitan realizarse (deméritos) en el inmueble, por ejemplo, un cambio de tuberías o reparar ventanas en mal estado. Dicha situación hará que restes dos o más puntos dependiendo de la dimensión de las reparaciones, nuevamente conviertes esos puntos en un porcentaje que restarás al precio que haya arrojado tu estudio de mercado.

Así pues, como agente inmobiliario otorgarás méritos y deméritos a cada uno de los espacios de la casa, obteniendo opinión de valor mucho más equilibrada.

Durante este proceso es muy importante mantener una comunicación efectiva con tus clientes, no hay necesidad de confrontarlos con frases como “el tamaño de ese jardín no amerita un aumento en el costo de la casa” o “el piso no es de buena calidad”, sino que deberás ser asertivo al comunicar que, si bien son características valiosas, también existe un límite en el incremento que los méritos implican. Además, deberás ser claro en cuanto a los aspectos que representan un demérito para el valor de la propiedad, haciéndolo consciente de la objetividad del proceso de valuación del inmueble.

 

Gráficas comparativas de valores

Es deseable que la información que has recabado sea presentada en un formato gráfico y comprensible para los clientes. Presentar una tabla comparativa con los resultados obtenidos tras el estudio del mercado y la evaluación específica de los méritos y deméritos de la propiedad hará que tus clientes reciban un mensaje de profesionalismo y conocimiento por parte tuya. Además, podrán apreciar por sí mismos el rango de precios de las diferentes propiedades y el porqué su propiedad se ha colocado en determinada posición.

 

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Valor de reposición por antigüedad

El proceso para obtener este valor toma en cuenta dos aspectos:

1) Vida útil del inmueble: se considera que la vida útil de un inmueble -dada la tecnología y los materiales de construcción con los que contamos hoy en día-, es de 75 años. A ese valor se restan los años de antigüedad del inmueble en cuestión, este resultado se divide entre 75 (que es la vida útil de la propiedad). El resultado de esta operación será considerado como un porcentaje de demérito, que como vimos anteriormente, disminuirá el precio de la propiedad.

2) Precio de calidad por metro cuadrado: posteriormente se evalúa la calidad del inmueble en comparación con las propiedades de la zona y se designa si su calidad es, en orden descendente: lujo plus, lujo o primera residencial. A cada categoría corresponde un precio diferente por metro cuadrado.

Ese valor se multiplica por el número total de metros cuadrados de la propiedad y el resultado es el valor físico del inmueble. Finalmente, se obtiene el promedio entre el valor del mercado y el valor físico del inmueble, obteniendo así el precio final de la propiedad.

Como puedes ver, cada uno de los aspectos consideraros durante el proceso de elaboración de la opinión de valor inmobiliaria te brinda datos concretos y gráficos con los que podrás argumentar y fundamentar el porqué de tu opinión profesional, lo que generará confianza en el cliente y evitara malos entendidos o inconformidades.

La cantidad de aspectos involucrados al momento de establecer el valor de un inmueble exige la intervención de un profesional: mientras que para ciertos procedimientos se solicita expresamente una valuación con validez legal, es decir, expedida por un perito certificado, la opinión de valor emitida por un asesor inmobiliario es una guía inicial y confiable, ya que es un proceso basado en datos actualizados, locales y específicos, lo cual hace que el precio sugerido suela acercarse mucho al valor real del inmueble.

Es frecuente que los propietarios con poca experiencia decidan lanzar al mercado su propiedad a precios exorbitantes y poco realistas. Con el paso del tiempo, y al no obtener los resultados esperados, comienzan disminuir el precio, sin embargo ese lapso de tiempo se ha perdido, así como las oportunidades de obtener un precio mayor por el inmueble.

Por esas razones, siempre será mejor solicitar el apoyo de un profesional para establecer precios adecuados, antes que designar un valor arbitrario y totalmente subjetivo.

Recuerda que los tres principales beneficios que un avalúo inmobiliario ofrece son:

  • Como vendedor te permite establecer un precio justo, acorde al valor de tu patrimonio
  • Si eres quien compra, estarás pagando el precio real por dicha inversión
  • Finalmente, un avalúo brinda la seguridad de que
  • se ha determinado un precio justo al inmueble.

Ahora profundicemos acerca de los diferentes tipos de avalúos. Es importante que, como agente inmobiliario, sepas cuales y en qué situaciones se utiliza cada uno, así como sus principales características.

 

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Tipos de avalúos inmobiliarios

Como hemos visto, existen diversas razones para realizar el avalúo de una propiedad, ya sea para hacer una rectificación del impuesto predial, para vender o comprar un inmueble, etcétera.

El objetivo de un avalúo es estimar el valor de una casa o departamento en un contexto y tiempo determinados, analizando su entorno y el estado físico del mismo. Es importante que sepas que existen diferentes tipos de avalúos relacionados con la propiedad y en qué consisten. Revisémoslos a continuación.

 

Avalúo físico o directo

El avalúo físico directo es aquel que se realiza para saber cuánto cuesta erigir una propiedad, o sea, qué valor tiene el ladrillo, el cemento, el piso, las puertas, etcétera. Es un avalúo que se hace propiamente en el caso de que el cliente esté interesado en hacer una inversión inmobiliaria.

Por ejemplo, a un desarrollador le conviene hacerlo para saber cuál es el costo de cierto tipo de propiedades dentro de un mercado. Los desarrolladores tienen una utilidad que oscila entre 30 y 40% al final del producto, por ello es vital que sepan cuánto cuestan las propiedades en esa determinada área para que su inversión no rebase el 70% o saldrá perdiendo. Es claro que no podrá vender por encima del precio que ya tienen las propiedades en la zona.

El avalúo físico o directo también se refiere al valor físico material de la propiedad en dos escenarios específicos:

  • Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición): lo que se hace en ese caso es aplicar al inmueble méritos y deméritos en razón de la vida consumida de la casa o departamento a través de los años, del grado de mantenimiento que se le ha efectuado, entre otros factores.
  • Asimismo, esta clase de avalúo ayuda a saber el precio de una casa o departamento en sus condiciones actuales: cuánto vale en ese instante la propiedad tal como está (valor neto de reposición). Dicho de otro modo, ayuda a saber cuánto cuesta el ladrillo antiguo hoy.

Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo, no se toma en cuenta la ley de oferta y demanda del inmueble y es aquí donde se crea una gran confusión, pues si se efectúa un avalúo técnico “físico o directo”, la gente suele pensar que se va a vender exactamente en ese valor lo cual, en la mayor parte de los casos, no es cierto.

Por desgracia, hay valuadores insuficientemente calificados que sin tener los conocimientos ni las licencias vigentes autorizadas se dedican a hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad. Es común encontrar a pasantes de ingeniería o arquitectura haciendo este trabajo, pero siempre es mejor consultar a un profesional de la materia para evitar caer en confusiones.

 

Avalúo por capitalización de rentas

Este tipo de avalúo que también se conoce como justipreciación de rentas, es un informe de rentas de mercado con fecha actualizada o de periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o negociación de rentas de contratos vigentes.

De igual manera, se elabora para analizar la renta que se podría pagar por un inmueble capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, la inflación, la plusvalía, los deméritos, etcétera.

El valor de la propiedad se obtiene efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados. Cabe destacar que a menudo este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, pues el de capitalización de rentas indica cuál será el capital que tendría que invertir el cliente en esa propiedad para que sea redituable el alquiler. No obstante, en muchas ocasiones estas rentas difieren de la cifra en la que se está rentando en realidad el inmueble.

Si bien no hay una regla para determinar el precio de una renta porque se determinan muchos elementos como mencionamos arriba, para saber cuál será en retorno de inversión (ROI) se sugiere complementar el avalúo por capitalización de rentas con un estudio de mercado para averiguar cuál es el promedio de rentas de propiedades similares.

Un valor muy aproximado de renta es el 5% del valor de la propiedad. Con base en toda la información citada, la persona puede saber cuál va a ser su ROI en un año y, gracias a ello, sabrá en cuánto tiempo va a recuperar su inversión.

Este tipo de valuación funciona para los negocios, si tu cliente va a comprar un local en alguna plaza, este debe saber en cuánto lo puede rentar para conocer cuál va a ser el tiempo en que tendrá su ROI. Si el valor es muy alto contra las rentas de la zona, no le convendrá hacer esa inversión; si es muy bajo el valor de alquiler, tampoco será conveniente.

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Valuación catastral

Se define el objetivo de la valuación catastral que practica la tesorería del D.F. como la determinación de la base gravable a la propiedad raíz para efectos de pago del impuesto predial dentro del principio de proporcionalidad y equidad contributivas en la jurisdicción del Distrito Federal.

En ese orden de ideas, un avalúo catastral sirve como sustento para el pago de impuestos en casos como: impuestos por adquisición de inmuebles (ISAI), impuesto o regularización de predial, para regularización de herencias y para el pago de derechos sobre inmuebles. A las empresas les sirve para reclasificar sus tipos de construcciones, lo que repercute directamente en el pago del impuesto predial.

El valor catastral deberá aproximarse lo más posible al valor comercial que tenga el predio en la fecha de su avalúo.

El avaluó catastral estipula cuál es el costo del m2 en una zona determinada por la tesorería y establece cuál es el monto que se le asigna a la propiedad. Con base en el valor que dicte este tipo de avalúo, se fijan los impuestos que habrá que pagar el propietario o el comprador.

Uno de los motivos principales por los que es necesario el avalúo catastral es para evitar la evasión de impuestos. Por ejemplo, sabemos que el vendedor es quien paga el ISR durante la compraventa, en ese sentido, suele suceder que a veces se busca una negociación para evitar un pago mayor por ese impuesto. Lo que se hace es vender la propiedad a un precio muy bajo para reducir el ISR.

Posteriormente, cuando se hace el avaluó catastral y se determina que el precio es mayor a la cifra final de la operación, lo que procede es hacer que el comprador pague el 20% de ISR sobre la diferencia. Con ello se busca es impedir la evasión fiscal o el castigo de precios para pagar impuestos muy bajos.

 

Avalúo comercial

El avalúo comercial permite conocer el valor real de una propiedad en el mercado y qué precio puede obtenerse por su venta, debe ser realizado por un perito y cuenta con una vigencia de 6 a 12 meses, ya que los precios reales de las propiedades varían al paso del tiempo o debido a la demanda.

Este tipo de estimación analiza el avalúo físico; topográfico; el avalúo por capitalización de rentas; y la ley de oferta y demanda, o sea, el valor del mercado. Lo anterior quiere decir que se toma en consideración cuánto estaría dispuesto el público a pagar por la propiedad en cuestión en ese momento.

Otros de los factores que influyen son la inflación, el exceso de propiedades o la falta de ellas, la devaluación, el nivel de créditos hipotecarios que registre el mercado y una serie de variables del entorno que afectan de manera positiva o negativa el precio del inmueble.

Se puede decir que, de hecho, el avalúo más significativo es el comercial, pues contempla los diferentes tipos de valores antes descritos.

Al compararlo con los otros tipos de avalúo podríamos decir que, por ejemplo, en épocas de bonanza, el propietario puede obtener más ganancias de la venta que con el valor físico directo de su inmueble, esto es, más de lo que cuestan los ladrillos antiguos; pero en época de crisis financiera o de alta inflación, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad será menor al que cuestan sus ladrillos antiguos, ya que incluye la ley de oferta y demanda.

En resumen, puedes analizar el valor físico, por capitalización de rentas o tener a un cliente que piensa que su propiedad vale mucho más dinero, pero la verdad es que tendrá que venderla en el valor comercial, o sea, en esa cifra que los potenciales compradores realmente están dispuestos a pagar.

Y si no está de acuerdo en esos valores, deberás sugerirle que espere tiempos mejores para vender su bien raíz. Obviamente si necesita vender su inmueble en tiempo de crisis, obtendrá menos, pero se salvará de un problema inmediato. En este tipo de situaciones, recuerda la importancia de evitar confrontaciones de opinión, respáldate con tu estudio de mercado y demuéstrale a tu cliente la realidad.

Como hemos visto a lo largo de este artículo, tu rol como profesional inmobiliario es tan esencial como un avalúo adecuadamente realizado. Cuando un cliente cuenta con ambos, no solo tiene la certeza de que está en buenas manos, sino que es muy probable que te recompense con su referencia.

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Karim

CEO de NEXIMO en México
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