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LA MÉDULA ESPINAL DE UNA OPERACIÓN INMOBILIARIA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

 

CONOCER CONDICIONES QUE GENERAN UN CONTRATO DE COMPRAVENTA CON SALUD JURÍDICA FORMAS Y NORMAS, VEREMOS LAS CONDICIONES PARA ADHERIRSE A UN CONTRATO, ASÍ COMO LAS LIMITACIONES, FORMAS Y ACUERDOS PARA GENERAR UNA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA SANA.

 

QUE ES UN CONTRATO

Definicion-de-Contrato

Un contrato es un acuerdo legal, oral o escrito, manifestado en común entre dos o más personas con capacidad jurídica, que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral

Es el contrato, en suma, un acuerdo de voluntades que genera «derechos y obligaciones relativos», es decir, sólo para las partes contratantes y sus causahabientes. Pero, además del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su perfección, otros hechos o actos de alcance jurídico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad.

En cada estado, puede existir un sistema de requisitos contractuales diferente en lo superficial, pero el concepto y requisitos básicos del contrato son, en esencia, iguales. La divergencia de requisitos tiene que ver con la variedad de realidades socio-culturales y jurídicas de cada uno de los estados.

En resumen, un contrato es un acuerdo de voluntades cuyas limitaciones son, que obre dentro de un marco jurídico y que este no afecte a terceros.

ELEMENTOS ESENCIALES DE UN CONTRATO

 Elementos-Escenciales-de-un-Contrato

El vendedor: El concepto se emplea como adjetivo para calificar a aquel o aquello que se dedica a vender. Este verbo, por su parte, alude a entregar una mercancía a cambio de un dinero acordado.

El comprador: El comprador es el que cubre necesidades adquiriendo bienes o servicios a cambio de un precio cierto. 

El precio: Para que se produzca una transacción el precio tiene que ser aceptado por los compradores y vendedores. Por ello, el precio es un indicador del equilibrio entre consumidores y ahorradores cuando compran y venden bienes o servicios. Existe una teoría económica que sirve para representar ese equilibrio entre compradores y vendedores. Es la llamada ley de la oferta y la demanda.

 

Cosa vendida: CAPITULO V De la Entrega de la Cosa Vendida Artículo 2284.- La entrega puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho. Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el comprador. Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario. 

LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES

De las obligaciones del vendedor instado en el código civil federal

De las Obligaciones del Vendedor

Obligaciones-del-vendedor

 Artículo 2283. El vendedor está obligado:

  1. A entregar al comprador la cosa vendida.
  2. A garantizar las calidades de la cosa.

VENTA AD CORPUS Y AD MENSURAM, CONCEPTO.
Concepto-Compraventa

 

Doctrinalmente la venta ad corpus ha sido definida como aquella en la cual se calcula el precio en  forma alzada, en función de la individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida; y la venta ad mensuram, como aquella en la cual el precio se determina proporcionalmente, en función de una precisa unidad de medida. Así, debe entenderse que el contrato se celebra ad corpus y no ad mensuram, aun cuando se determine la superficie del inmueble materia del contrato, si en la operación se comprendieron varios bienes que se hallaban dentro del mismo, como ganado, aperos, implementos agrícolas, etcétera, sin que se haya fijado el precio de cada uno de dichos bienes, muebles o inmuebles, sino que fue calculado en forma alzada, en función de la integridad del bien. De consiguiente, habiéndose celebrado el contrato de compraventa ad corpus, aún cuando se hubiere demostrado que la compradora recibió una superficie menor de la señalada en el contrato, no pudo existir incumplimiento de la vendedora, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2115 del Código Civil, puesto que en la venta ad corpus, las partes presciden de la efectiva extensión del inmueble, y lo toman en consideración por caracteres diversos de los de su superficie.

3. A prestar la evicción.

Cárcel

Para que haya evicción en la compraventa, se precisa la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:

  • Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de un derecho que intente un tercero sobre la cosa.
  • Que la privación que sufre el comprador tenga una causa anterior a la venta
  • Que la evicción se produzca por sentencia judicial.

La evicción debe ser saneada por el vendedor, siendo una de sus obligaciones en el contrato de compraventa. Así, el comprador judicialmente atacado tiene la opción de citar de evicción al vendedor, el que deberá tomar su lugar como demandado en el juicio.

En caso que la defensa fracase, y la cosa sea declarada evita, el vendedor debe devolver el precio, resarcir los perjuicios y pagar las costas judiciales al comprador.

De las Obligaciones del Comprador 

Artículo 2293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.

Artículo 2294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

Artículo 2295. Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.

Artículo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

 Si así se hubiere convenido;

Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;

Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2104 y 2105.

Incumplimiento de las Obligaciones

Obligaciones

CAPITULO I Consecuencias del Incumplimiento de las Obligaciones

Artículo 2104.- El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de los daños y perjuicios en los términos siguientes: I. Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el vencimiento de éste; II. Si la obligación no dependiere de plazo cierto, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 2080. Que en su parte medular cita: El que contraviene una obligación de no hacer pagará daños y perjuicios por el sólo hecho de la contravención. Artículo 2105.- En las obligaciones de dar que tengan plazo fijo, se observará lo dispuesto de la fracción I del artículo anterior. Si no tuvieren plazo cierto, se aplicará lo prevenido en el artículo 2080, parte primera

Artículo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

Artículo 2298. Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.

Artículo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.

Artículo 2300. La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo. 

PERSONALIDAD DE LOS CONTRATANTES 

Persona física: esta determinación refiere a todo aquel individuo con la capacidad para contraer obligaciones, así como también para ejercer sus derechos. 

Persona moral: una persona moral es una organización de individuos que se unen para alcanzar un determinado objetivo. A su vez, ésta persona puede estar conformadas por personas físicas o morales. 

Una persona moral, en términos del SAT, consiste en la unión de dos o más personas por un fin común, sea o no lucrativo; las personas morales pueden ser empresas, negocios, entre otras figuras que, al igual que las personas físicas, deben emitir factura electrónica y pagar sus impuestos correspondientes.

Semejanzas y diferencias entre ambos tipos de persona

Mientras que las personas físicas se individualizan por su nombre, las personas morales se identifican por una denominación o razón social. Ambas disponen de personalidad jurídica, es decir, que pueden tanto ejercer derechos como contraer obligaciones; aunque en el caso de las personas morales esta capacidad se encuentra limitada en base al fin perseguido.                                    

Ambos tipos de personas tienen determinado patrimonio, así como un domicilio en el cual se establece la persona. A diferencia de las personas morales, las personas físicas tienen un estado civil., Un detalle a tener en cuenta es que las personas físicas pueden disponer de más de una nacionalidad, mientras que esto no es posible en el caso de las personas morales.

CAPACIDADES JURÍDICAS

Mayoria-de-edad 

MAYORÍA DE EDAD

 

En el ámbito de derecho, la mayoría de edad determina la plena capacidad de obrar de una persona y se obtiene al alcanzar una edad establecida por los ordenamientos jurídicos aplicables. Esta figura jurídica nace a raíz de la necesidad de que una persona cuente con suficiente madurez intelectual y  física para tener voluntad libre y sin los inconvenientes derivados de la inexperiencia, y la mayoría de edad permite realizar aquellos actos que antes no podía por sus limitaciones en razón de su edad. La edad de una persona se calcula tomando en cuenta el tiempo de existencia a partir del momento en que se produce su nacimiento. En México la mayoría se actualiza al cumplir los 18 años, con excepción de los casos especiales señalados por la ley en los que la persona es declarada incapaz., La minoría de edad trae consigo límites a los derechos y responsabilidades de los individuos. Se limitan aquellas actuaciones en que la ley considera que el menor no tiene capacidad suficiente para hacerlas por cuenta propia, y lo exenta de responsabilidad sobre actos que no se le pueden imputar a los menores de edad. 

SALUD MENTAL

Salud-Mental

Se llama interdicción cuando una persona es declarada judicialmente incapaz por carecer de las aptitudes generales para gobernarse, cuidarse, y administrar sus bienes, por lo cual debe ser sometida a la guarda de un tutor. Se colocan en estado de interdicción las personas privadas del entendimiento necesario para obligarse, sea por una discapacidad intelectual de nacimiento o producto de un accidente o bien por lo avanzado de la edad como puede ser demencia senil.

 El estado de interdicción se inicia a instancia de la parte interesada, quien deberá solicitarlo ante el Juez de lo Familiar. Pueden solicitar dicha declaración:

El cónyuge;

Sus presuntos herederos legítimos;

Su albacea;

El Ministerio Público;

La institución pública o privada, de asistencia social que acoja al hijo o hijos del presunto incapaz. 

Recibida la demanda de interdicción, el Juez de lo Familiar:

Dictará las medidas tutelares conducentes al aseguramiento de la persona y bienes

La persona que se pretende declarar como interdicto se pondrá a disposición de médicos alienistas (esto es un médico ajeno a interés personales o con relaciones consanguíneas) o de la especialidad correspondiente o bien, exhibirá informe fidedigno de la persona que lo auxilie u otro medio de convicción que justifique la necesidad de estas medidas.

Los médicos que practiquen el examen deberán ser designados por el juez de lo familiar y serán de preferencia, alienistas o de la especialidad correspondiente. Dicho examen se hará en presencia del juez previa citación de la persona que hubiere pedido la interdicción y del Ministerio Público.

Si del dictamen pericial resultare comprobada la incapacidad, o por lo menos hubiere duda fundada acerca de la capacidad de la persona cuya interdicción se pide, el juez:

Nombrará tutor y curador interinos. Pueden ser tutores y/o curador el padre, la madre, el/la cónyuge, los hijos, los abuelos y/o los hermanos del incapacitado. En caso de no haber ninguna de las personas indicadas o no siendo aptas para la tutela el juez nombrará como tutor interino a persona de reconocida honorabilidad.

Los bienes del presunto incapacitado se pondrán bajo la administración del tutor interino. Los de la sociedad conyugal, si la hubiere, quedarán bajo la administración del otro cónyuge.

Dictadas las medidas preventivas se procederá a un segundo reconocimiento médico del presunto incapacitado, con peritos diferentes. En caso de discrepancia con los peritos que rindieron el primer dictamen se practicará una junta de avenencia a la mayor brevedad posible y si no la hubiere el juez designará peritos terceros en discordia.

Hecho lo anterior el juez de lo Familiar citará a una audiencia, en la cual, si estuvieren conformes el Tutor y el Ministerio Público con el solicitante de la interdicción, dictará resolución que declare la interdicción. Si en la audiencia hubiera oposición de alguna parte, se deberá llevar Juicio Ordinario con intervención del Ministerio Público.

PRIVACIÓN DE LA LIBERTAD POR SENTENCIA DETERMINADA

Nuestro Máximo Tribunal deja perfectamente en claro que los derechos políticos de los ciudadanos quedan suspendidos como una consecuencia accesoria de la imposición de una pena de prisión y que, para su determinación, no se requiere solicitud alguna. Sin embargo, no hace alusión a los derechos civiles, a los cuales el artículo 46 del Código Penal Federal sí hace expresa referencia pero, desde luego, no de todos sino únicamente menciona los de tutela, curatela, apoderado, defensor, albacea, perito, depositario o interventor judicial, síndico o interventor en quiebra, árbitro o representante de ausentes, derechos civiles que legalmente deben ser interrumpidos por todo el tiempo de la condena determinada en la resolución que haya causado ejecutoria. En la práctica, como se refería anteriormente, se omite suspender estos derechos civiles bajo la equivocada creencia de que como el delito por el que se dicta la condena de prisión no tiene relación con tales derechos civiles, es por esa razón que frecuentemente se dejan de suspender los refe­ridos, lo cual, dicho sea de paso, acarrea cierto grado de impunidad y desde luego agravia a la justicia que, como se dice, ahora debe ser completa. Hasta aquí hemos comentado únicamente las consecuencias de una sentencia definitiva ejecutoriada que imponga pena de prisión y cuya consecuencia es la suspensión o pérdida temporal de los derechos políticos y los civiles a que se ha hecho referencia, esto es, alguien privado de su libertad puede perder sus derechos de propiedad si la sentencia así lo determina. 

SALUDOS

SERGIO PRECIADO

GERENTE DE CAPACITACIÓN Y COACH INMOBILIARIO NEXIMO

 

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