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Para hablar del arrendamiento inmobiliario nuestra primera referencia debe ser el Código Civil Federal, el cual en su Título Sexto contiene las consideraciones respecto Del Arrendamiento.

 

Disposiciones Generales

 

Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria. El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador. 

 El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido. NO SE EXTINGUEN DERECHOS

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.

El-Arrendamiento

 

Los derechos y obligaciones del arrendador

 El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

  1. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
  2. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

  1. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
  2. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

  La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.

 

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles. El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones.

  Reparaciones

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento. Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

 Contrato-De-Arrendamiento

 El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

  Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso, depositará judicialmente el saldo referido.

 Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:

  1. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas;
  2. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato;

III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluído el arrendamiento.

 Arrendamiento

Los derechos y obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado:

  1. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
  2. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la cosa arrendada, salvo pacto en contrario.

La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.

 Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido. 

 El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.

 Obligaciones-De-Las-Partes-1

 

 El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.  Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad. La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

Arrendamiento-En-Caso-de-Incendio

 El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.

Reparaciones-Minimas

El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

Contrato de Arrendamiento

La duración mínima de todo contrato de arrendamiento  será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario. La renta deberá estipularse en moneda nacional.  La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos.

El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba el inmueble objeto del contrato.

 Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

  1. Nombres del arrendador y arrendatario.
  2. La ubicación del inmueble.

III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que

cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.

  1. El monto de la renta.
  2. La garantía, en su caso.
  3. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

VII. El término del contrato.

VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley

 En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:

  1. En todos los casos el propietario deberá dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compra-venta;
  2. El o los arrendatarios dispondrán de quince días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforma a las condiciones señaladas en ésta;

III. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de un diez por ciento;

  1. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y
  2. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.

Del Modo de Terminar el Arrendamiento

Terminacion-del-contrato-de-arrendamiento 

 El arrendamiento puede terminar:

  1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;
  2. Por convenio expreso;

III. Por nulidad;

  1. Por rescisión;
  2. Por confusión;
  3. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;

VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

  1. Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425;
  2. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2425;

III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480. 

  1. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario; y
  2. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441.

El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato:

  1. Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento;
  2. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445.

III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.

 Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

Hasta esta parte el código civil establece las condiciones generales de arrendamiento en términos de la ley que regula al mismo.

Sin embargo hay muchas otras consideraciones que debemos tomar en cuenta al momento de asesorar a nuestros clientes respecto de la renta de un inmueble sea que funja como arrendador o arrendatario.

 

Es importante reconocer las figuras que forman parte de un arrendamiento y de las leyes que hoy en día inciden en esta actividad comercial.

Por un lado las empresas que otorgan pólizas jurídicas de arrendamiento;  Ley de Extinción de Dominio, Ley de Privacidad de Datos Personales. Es lo que veremos a continuación. Así como otros detalles relativos.

LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES EN POSESIÓN DE LOS PARTICULARES

Como lo menciona el Artículo 2: Son sujetos regulados por esta Ley, los particulares sean personas físicas o morales de carácter privado que lleven a cabo el tratamiento de datos personales…

 Normatividad-Arrendamiento

Aviso de Privacidad: Documento físico, electrónico o en cualquier otro formato generado por el responsable que es puesto a disposición del titular, previo al tratamiento de sus datos personales, de conformidad con el artículo 15 de la presente Ley.

El aviso de privacidad deberá contener, al menos, la siguiente información:

  1. La identidad y domicilio del responsable que los recaba;
  2. Las finalidades del tratamiento de datos;

III. Las opciones y medios que el responsable ofrezca a los titulares para limitar el uso o divulgación de los datos;

  1. Los medios para ejercer los derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley;
  2. En su caso, las transferencias de datos que se efectúen, y
  3. El procedimiento y medio por el cual el responsable comunicará a los titulares de cambios al aviso de privacidad, de conformidad con lo previsto en esta Ley. En el caso de datos personales sensibles, el aviso de privacidad deberá señalar expresamente que se trata de este tipo de datos.

 Ley Federal de extinción de dominio

 Extincion-de-Dominio

La extinción de dominio es la pérdida de los derechos sobre los bienes mencionados en los artículos 2 y 8 de la presente Ley, sin contraprestación ni compensación alguna para su dueño ni para quien se ostente o comporte como tal. La sentencia en la que se declare tendrá por efecto que los bienes se apliquen a favor del Estado.

 La acción de extinción de dominio es de carácter real, de contenido patrimonial, y procederá sobre cualquier bien, independientemente de quien lo tenga en su poder, o lo haya adquirido. El ejercicio de la acción de extinción de dominio corresponde al Ministerio Público.

La acción de extinción de dominio se ejercerá respecto de los bienes relacionados o vinculados con los delitos a que se refiere el artículo anterior, en cualquiera de los supuestos siguientes:

  1. Aquéllos que sean instrumento, objeto o producto del delito;
  2. Aquéllos que hayan sido utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes producto del delito. Se entenderá por ocultar, la acción de esconder, disimular o transformar bienes que son producto del delito y por mezcla de bienes, la suma o aplicación de dos o más bienes;

 III. Aquéllos que estén siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo. Será responsabilidad del Ministerio Público acreditarlo, lo que no podrá fundarse únicamente en la confesión del inculpado del delito.

 Son parte en el procedimiento de extinción de dominio:

  1. El actor, que será el Ministerio Público;
  2. El demandado, que será quien se ostente como dueño o titular de los derechos reales o personales;

III. Quienes se consideren afectados por la acción de extinción de dominio y acredite tener un interés jurídico sobre los bienes materia de la acción de extinción de dominio; El demandado y el afectado actuarán por sí o a través de sus representantes o apoderados, en los términos de la legislación aplicable. En cualquier caso, los efectos procesales serán los mismos.

  1. Aquéllos que estén intitulados a nombre de terceros y se acredite que los bienes son producto de la comisión de los delitos a que se refiere la fracción II del artículo 22 constitucional y el acusado por estos delitos se ostente o comporte como dueño.

El Juez, a solicitud fundada del Ministerio Público, podrá imponer las medidas cautelares necesarias para garantizar la conservación de los bienes materia de la acción de extinción de dominio y, en su oportunidad, para la aplicación de los bienes a los fines a que se refiere el artículo 53 de esta Ley. Son medidas cautelares:

  1. El aseguramiento de bienes;
  2. El embargo precautorio;

 Embargo

 

El Ministerio Público o, en los casos que determinen las disposiciones aplicables, las autoridades que regulan el sistema financiero nacional podrán ordenar a las entidades financieras la inmovilización provisional e inmediata de fondos o activos cuando reciba resoluciones de las autoridades competentes o de organismos internacionales de los que el Estado mexicano sea parte cuando estén vinculados con los delitos materia de la extinción de dominio.  

Se entenderá por inmovilización provisional e inmediata, la prohibición temporal de transferir, depositar, adquirir, dar, recibir, cambiar, invertir, transportar, traspasar, convertir, enajenar, trasladar, gravar, mover o retirar fondos o activos, cuando estos estén vinculados con los delitos materia de la extinción de dominio.

La inmovilización provisional e inmediata ordenada por el Ministerio Público tendrá una vigencia de 20 días contados a partir de que se ordenó la medida, dentro de este plazo, el Ministerio Público solicitará al juez el aseguramiento de los fondos o activos.

En estos casos quedarán salvaguardados los derechos de las entidades financieras respecto de créditos otorgados, garantías u obligaciones contraídas con anterioridad y conforme a la ley.

 En el proceso de extinción de dominio no habrá lugar al trámite de excepciones ni de incidentes de previo y especial pronunciamiento, salvo el incidente preferente de buena fe, que tendrá por finalidad que los bienes, motivo de la acción de extinción de dominio, se excluyan del proceso, siempre que se acredite la titularidad de los bienes y su legítima procedencia…”

 En caso de que el Juez declare improcedente la acción de extinción de dominio, de todos o de alguno de los bienes, ordenará la devolución de los bienes no extintos en un plazo no mayor de seis meses o cuando no sea posible, ordenará la entrega de su valor a su legítimo propietario o poseedor, junto con los intereses, rendimientos y accesorios en cantidad líquida que efectivamente se hayan producido durante el tiempo en que hayan sido administrados por el Servicio de Administración y enajenación de bienes.

 Cooperación Internacional

Y hay reformas actuales referentes a actos de corrupción y de tráfico de hidrocarburos.

Pólizas jurídicas y su empleo generalizado

La Póliza Jurídica de arrendamiento es un contrato de prestación de servicios profesionales mediante el cual el despacho o empresa se obliga a llevar a cabo una investigación antes de que se le entregue la propiedad al inquilino, elaborar un contrato de arrendamiento y procede con la cobranza extrajudicial o judicial en caso de que el arrendatario no pague las rentas, servicios u otros y hasta lograr la desocupación del inmueble.

No es correcto usar la palabra póliza pues ésta corresponde a términos utilizados en la Ley de Seguros y Fianzas, por ello es mejor hablar de Protección Jurídica de Arrendamiento.

Proteccion-Juridica 

 

Hay diversas clasificaciones de servicios:

Básica:

  • Protección básica:
  • Cobranza extrajudicial de rentas y servicios adeudados.
  • Entrega y desocupación por incumplimiento del inquilino

Total:

  • Protección total
  • Cobranza extrajudicial de rentas y servicios adeudados.
  • Entrega y desocupación por incumplimiento del inquilino
  • Cobranza judicial por falta de pagos de rentas, servicios y/o daños al inmueble

Póliza-Jurídica

Diferencia entre aval y fiador:

Garantía:

Algo simbólico o concreto que da seguridad de cumplimiento de una determinada cosa y garantiza el cumplimiento.

Aval:

  • Materia mercantil, títulos de crédito, garantiza deuda a través de pagaré.

Fiador:

  • Materia civil, se compromete con acreedor a pagar si deudor no lo hace.

Fiador: No puede ser forzado a pagar si antes no se demanda al deudor principal

Aval: Queda obligado de manera solidaria con el deudor principal y puede ser demandado de manera directa.

NO SON SINÓNIMOS

 Fiador-Aval

Arrendamiento comercial

En nuestro país no hay distingo entre un arrendamiento habitacional y un comercial o de servicios.

Se rige por el Código Civil.

  • Distingamos
  • Establecimiento de comercio.- Todo lo que conlleva el comercio en sí, excluyendo local. El “local comercial no es una condición “sine qua non”.
  • Local comercial.- Espacio físico donde se realizan actos de comercio
  • El contrato debe ser específico a las actividades de la empresa y al uso final del inmueble.
  • La vigencia siempre es distinta dependiendo de la inversión del arrendatario y también el período de gracia (obra gris)

Arrendamiento-Comercial 

 

¡¡Nos vemos la próxima!!

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Del Autor: 31 AÑOS DE EXPERIENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO, FUNDADOR DE AQUÍ, AC. ASOCIACIÓN QUERETANA DE INMOBILIARIAS, AC., FUNDADOR Y EX PRESIDENTE DEL CONSEJO DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS DE MÉXICO, A.C., LIC. EN DIRECCIÓN DE VENTAS POR UVM, COACH CERTIFICADO, TSU EN COMERCIALIZACIÓN DE BIENES INMUEBLES, CERTIFICADO EN COMERCIALIZACIÓN DE BIENES INMUEBLES POR CONOCER, PROFESOR NORMALISTA. ESTUDIANTE DE LA MAESTRIA EN EDUCACION EN UVM; ACTUALMENTE, DIRECTOR DE CAPACITACIÓN EN NEXIMO INMOBILIARIA DIGITAL. david.herrera@neximo.mx 

 

David Herrera

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